Deprem, sel gibi afetlere karşı toplum için risk oluşturan binaların yenilenmesi için yapılan kanuni uygulamalara kentsel dönüşüm adı verilmiştir. Kentsel dönüşüm için;
1.Riskli Yapı Tespiti
Kentsel dönüşüm ile ilgili yapılması gereken ilk husus riskli yapının tespit edilmesidir. Bu tespitin ne şekilde yapılacağı Bakanlık tarafından hazırlanan yönetmelikte açıkça gösterilmiştir. Burada Bakanlık tarafından lisanslandırılan risk tespit kurullarına başvurularak gerekli raporlar tanzim ettirilir. Belirttiğimiz üzere burada rapor için yapılacak masraflar bina maliklerine aittir. Riskli yapıya ilişkin raporun Bakanlığa bildirilmesi zaruridir. Ayrıca Bakanlıkta re’sen riskli gördüğü binalara rapor aldırılmasını isteyebilir. Burada Bakanlık bina maliklerine risk tespiti için süre verir. Bina malikleri verilen süre içerisinde risk tespitini yaptırmazlar ise risk tespiti masrafları Bakanlık tarafından karşılanmak üzere yapılır. Bakanlık bu tespiti belediyelere de yaptırabilir. Bakanlık tarafından yapılan tespitlere malikler 15 gün içerisinde itiraz edebilirler. Yapılan itirazlar Bakanlık tarafından oluşturulan teknik heyetler tarafından görüşülür ve karara bağlanır.
2.Tapuya Şerh
Alınan raporun ardından 10 iş günü içerisinde Bakanlık ya da Belediye tapu kütüğüne bilgi vererek risk yapıya ilişkin bir şerh ekletir. Tapu müdürlüğü eklenen bu şerhe ilişkin bilgiyi bina maliklerine derhal bildirir. Bina maliklerinin bu şerhe 15 gün içerisinde itiraz etme hakları bulunmaktadır. İtiraz olmaması halinde artık yıkım prosedürü uygulanmaya başlar.
3.Tahliye
Riskli yapı raporunun kesinleşmesinin ardından maliklerin veya zilyetlerin tahliyesi için gerekli işlemlere başlanır. Tahliye hususunda aslolan anlaşmadır. Burada kat malikleri toplanarak paydaş çoğunluğunun 2/3 ü ile tahliyeye ilişkin ortak karar alabilirler. Yapılan bu toplantının ardından ortak karar çıkarsa eğer kat malikleri müteahhitlerle sözleşme imzalayabilirler. İdare öncelikle sulh yoluna başvurulması sonuç alınamaması halinde kamu gücünün kullanılmasını hükme bağlamıştır. Burada sulhe gidilerek binadan oturan kimselere tahliye ve dönüşüm arasındaki sürede kira yardımı yapılmasına karar verilebilir.
4.Yıktırma
Yıktırma uygulamasına girişilmeden önce Bakanlık veya Belediye bina maliklerine müzekkere göndererek 60 gün içerisinde riskli yapıyı yıktırmalarını ister. Gönderilen tebligatta 60 gün içerisinde yıktırılmaması halinde İdarenin yıkım işlerine girişeceği uyarısında bulunulur. Süresi içerisinde tahliye edilmeyen ve yıktırılmayan riskli yapılarla ilgili Bakanlık mülki idare amirini görevlendirerek tahliye ve yıktırma işlemlerini neticelendirebilir.
Burada belirtilmesi gereken diğer bir hususta yıkımı istemeyen apartman maliklerinin durumudur. Yukarıda belirttiğimiz üzere kat maliklerinin karar alması için 2/3 lük bir çoğunluğa ihtiyaç vardır. Gerekli çoğunluğun sağlanması halinde muhalefet edenlerin itirazları dikkate alınmaz. Ancak ortak kararın ardından bu muhalif kalanlara noter kanalı ile bir yazı gönderilerek sözleşmeyi imzaya çağırılırlar. Burada muhalif kalanlara 15 gün süre verilir. Sözleşme imzalamamaları halinde bu kimselerin payları açık arttırma yoluyla öncelik diğer maliklere ait olmak üzere satılır.
